Виды Финансирования

Одной из основных причин того, что жители Ванкувера могут позволить себе владеть собственной недвижимостью  является хорошо отработанная система ипотечного кредитования банков.

Получение ипотеки/мортгиджа (mortgage) в Большом Ванкувере производится на условиях, когда в качестве залога выступает приобретаемая покупателем недвижимость.

По договору, лицо взявшее ипотечный кредит, обязуется  выплачивать его в течение амортизационного периода в виде регулярных платежей, включающих в себя процентный интерес банка и остаток долга (interest and principal). Амортизационный период устанавливаются максимально на продолжительность сроком 30 лет.

Предварительное одобрение на выдачу мортгиджа.

Приступая к поиску недвижимости в Ванкувере, настоятельно рекомендую получить предварительное согласие банка на выдачу Вам ипотечного кредита. Владея информацией о  приблизительной стоимости недвижимости, покупку которой можете себе позволить, и размер первоначального взноса (downpayment), Вы знаете и размер кредита. Обратившись в банк, Вы можете получить предварительное согласие банка на выдачу Вам кредита под определенный процент банковского интереса. Банк гарантирует этот процент на срок до 90 дней или до момента закрытия сделки, что наступит быстрее. В случае, если на момент закрытия сделки, то есть на момент, когда покупатель официально становится собственником конкретной недвижимости, процентные ставки повысятся, данный покупатель защищен от этого повышения. В случае, если процентные ставки понизятся к этому моменту, покупатель соответственно получит более низкий процент.

Виды кредитов

1. Обычный кредит (conventional mortgage). Покупатель оплачивает 20% от стоимости покупаемой недвижимости. Для оплаты оставшихся 80% стоимости он берет ипотечный кредит.

2. High Ratio кредит. Этот вид кредита покрывает от 75% до 95% от стоимости недвижимости. Например, выдается в том случае, когда покупатель пользуется программой First Time Buyer, по которой он может оплатить всего 5% от стоимости покупаемой недвижимости. Этот вид кредита должен быть застрахован на случай неплатежеспособности покупателя корпорацией Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). При этом покупатель должен уплатить сумму страхового взноса (0.5% - 3.75% от суммы кредита). Чем выше процент кредита, предоставляемый банком, тем выше процент, на основе которого подсчитывается сумма страхового взноса. Обычно сумма этой страховки прибавляется к общей сумме мортгиджа, но может быть выплачена и единовременно.

Какой должен быть первоначальный взнос

Если Вы покупаете недвижимость в Канаде в первый раз, то Вы можете заплатить всего 5% от стоимости покупаемой недвижимости. Однако здесь существует ряд ограничений. Во-первых, Вы должны быть наемным работником и иметь достаточный стабильный доход для того, чтобы банк выдал Вам кредит на 95% от стоимости покупаемой недвижимости. Например, если Вы работаете по контракту, или тем более ведете свой собственный бизнес, банк не даст Вам кредит на 95% от стоимости покупаемой недвижимости. Но даже если Вы и способны формально получить кредит на 95% от стоимости покупаемой недвижимости, лучше первый взнос сделать больше - идеально 20% или более. Это позволит вам сэкономить на страховке, а также выплате процентов банку в течение всего срока выплаты кредита.

Выбор амортизационного периода (amortization period)

Другим важным фактором при оформлении ипотечного кредита является выбор амортизационного периода - периода времени, за который вся ипотечная ссуда будет погашена. Вы можете выбрать в качестве амортизационного периода 5, 10, 15, 20, 25 или 30 лет. Наиболее популярным сроком является срок в 25 лет.
Чем короче срок, тем меньшую сумму банковского интереса Вам придется выплатить. Однако ежемесячные выплаты будут выше.
Соответственно, более длительный амортизационный период сделает ежемесячные выплаты меньшими, однако в результате из-за выплачиваемого банковского интереса Вы заплатите за свой дом большую сумму, чем при более коротком амортизационном периоде.

Выбор условий кредита

Term - Период времени на который заключается договор о предоставлении банком ипотечного кредита на определенных условиях.

При оформлении кредита, Вы оговариваете срок, на который Вы закрепляете за собой процентную ставку на кредит. Процентная ставка на кредит - это тот банковский интерес, который Вы должны будете выплачивать за взятый кредит. В течение оговоренного срока (Term) процентная ставка будет фиксированной. Обычно срок фиксированной ставки определяется от полугода до 5 лет (хотя есть возможность закрепить ее и на 7, и на 10 лет). Однако чем дольше срок, тем выше процентная ставка. Например, при оформлении кредита на 6 месяцев Вы получаете от банка 6.0 % годовых банковкого интереса, а при оформлении ставки на срок 5 лет ставка будет 7.5% годовых. При выборе условий кредита важно учитывать тенденции на финансовом рынке. Если ставка кредита в настоящий момент гизкая, то лучше выбирать на короткий срок. Если же ставки кредита высоки, лучше выбрать срок покороче, так как не исключено, что ситуация может через год-другой измениться в лучшую сторону.

Открытый или закрытый мортгидж

В том случае, если покупатель потенциально имеет возможность выплатить кредит раньше срока, на который данный кредит берется, рекомендуется оформлять открытый кредит. При оформлении открытого кредита покупатель имеет возможность погасить частично или полностью всю сумму кредита в любое время без штрафа. Открытый кредит обычно бывает краткосрочным - от шести месяцев до одного года. В связи с тем, что открытый кредит дает большую свободу и гибкость, процентная ставка на такой вид кредита выше, чем на закрытый.
В том случае, если покупатель оформил закрытый кредит, однако захотел закрыть его раньше, то он будет обязан заплатить штраф.

График выплат ипотеки

При оформлении кредита следует также выбрать график выплат.
Обычно у покупателя есть возможность проводить выплаты банку ежемесячно, раз в две недели и раз в неделю.
Чем чаще вы производите выплаты, тем быстрее вы сможете полностью погасить кредит. Так, например, если вместо того, чтобы выплачивать 1000 долларов ежемесячно, вы будете выплачивать 500 долларов каждые две недели, вы сможете сократить амортизационный период с 25 лет до 21 года и, соответственно, заплатите банку значительно меньшую сумму в качестве интереса. Еженедельная выплата позволяет снизить амортизационный период еще больше.

Привилегии выплат

При оформлении кредита следует оговорить возможность производить дополнительные платежи в счет погашения кредита. Например, Вы можете оговорить в договоре с банком следующие возможности по дополнительным выплатам :
- увеличить сумму обычного платежа (вдвое);
- иметь возможность раз в год делать один дополнительный платеж в размере 15-20% от первоначальной суммы кредита.

Это позволит Вам, если у Вас в будущем будет более лучшее финансовое положение, произвести выплату кредита в более короткие сроки и соответственно сэкономить на банковском интересе.