Контракт Покупателя

Все о контрактах покупки-продажи (Offer, Contract of Purchase and Sale)

Предложение от которого нельзя отказаться

Итак, жилье выбрано, финансы подсчитаны, все "за" и "против" взвешены. И аргументы в пользу покупки перевешивают.

Ну что же, пора составить контракт для покупки, Offer. Подавая Offer, Вы тем самым официально делаете встречное предложение на цену предложенную владельцем недвижимости. С этого начинается Ваш торг и каждый из Вас надеется выиграть в процессе переговоров, добившись для себя дополнительных финансовых или иных преимуществ, или же, по крайней мере, не уступив слишком много.

В денежном отношении вариантов немного. Взвесив предложенную продавцом цену, Вы можете принять ее, либо предложить меньшую или большую цену. Все эти, простые на первый взгляд, решения на самом деле являются проявлениями непростого расчета и связаны с множеством тонкостей.

Начнем с большей цены. Казалось бы, парадокс: зачем давать больше, если просят меньше? К сожалению, такова реальность. В последние годы на рынке недвижимости Большого Ванкувера спрос на определенные категории недвижимости ощутимо превышал предложение. В результате владельцы жилья часто организовывали так называемый "конкурс оффэров". Официально эта ситуация, в которой за право обладания данной еденицы недвижимости одновременно борится больше чем один потенциальный покупатель, называется Multiple Offer Situation.

А процедура конкурса очень проста: продавец назначает прием всех контрактов в какое-то конкретное время. Если дом является предметом ажиотажного спроса, то количество желающих приобрести эту недвижимость может доходить до нескольких десятков. В некоторых случаях число претендентов превышает десяток. Каждый из них понимает, что конкуренты могут предложить больше, лишь бы не упустить покупку из рук. Но насколько больше? Хочется выиграть соревнование, но ведь не хочется и переплатить.

Начинается азартная игра с закрытыми глазами. В контракт покупки никто заглянуть не может. Риэлторы не имеют права делиться информацией, носящей частный характер. Конечно же у опытного Риэлтора имеются множество хитростей для получения скрытой информации и качества хорошего психолога немаловажны.

Покупатели-конкуренты могут лишь догадываться о содержании контрактов и предложенных там суммах. Что же делать, сколько дать, чтобы опередить всех? И надо ли это делать? Вот вопросы, которые мучают участников "конкурса оффэров".

Кстати, побеждает не обязательно тот, кто дал больше. Ведь в конкурсе оффэров имеют важное значение и другие факторы. Например, дополнительные условия – conditions (subjects). Скажем, покупатель намерен провести экспертизу технического состояния дома, или же согласен приобрести дом только при том условии, что получит mortgage (ипотечный кредит). После благополучных результатов проверки и получения кредита, сделка совершается окончательно. А если покупателя не устроит состояние дома или он не получит кредита? Тогда предложение считается отозванным. Подобная перспектива не очень радует продавца. Ведь он может принять только один offer, и если сделка не выгорит, то придется начинать все с начала с непредсказуемыми последствиями.

Но и для покупателя в несостоявшемся предложении тоже нет ничего хорошего – потеря времени и к тому же определенный риск для депозита, то есть той суммы, которую он должен приложить к оффэру в качестве доказательства серьезности своих намерений (в случае, если депозит требуется до процедуры снятия условий (subject removal)). Эта сумма поступает на специальный трастовый счет, чтобы ни одна из сторон не могла сразу ею распорядиться в случае каких-либо конфликтов между продавцом и покупателем.

Что касается одиночного оффэра, то здесь несколько проще. Обычно покупатель недвижимости предлагает меньшую сумму и ждет ответа. После более или менее продолжительного обмена мнениями стороны договариваются о цене и других условиях, либо прекращают торг.

Подачу контракта о покупке необходимо воспринимать серьезно. Дело это юридическое, связанное со множеством нюансов. Может оказаться так, что Вы передумаете, но обратного пути уже нет. Ведь Вы уже дали депозит – минимум пять процентов от предложенной Вами цены.

Нет, оффэра не стоит бояться, это нормальная и необходимая часть процесса покупки недвижимости. Но необходимо отчетливо представлять себе: что, зачем и как Вы делаете, и предусмотреть различные варианты развития событий и к счастью у Вас есть опытный Риэлтор всегда под рукой.

А как, кстати, сделать такое предложение, от которого продавец жилья не сможет отказаться? Ответ на этот вопрос каждый раз выглядит иначе, в зависимости от конкретной ситуации. И прийти к этому ответу Вы должны вместе со своим Риэлтором.

Условия /Subject clauses/Conditions

В этой главе мы подробно рассмотрим тему так называемого "Условного договора о купле-продаже" (conditional offer), так как многие из вас имеют лишь поверхностное представление о том, что это такое, а вот что конкретно скрыто под понятием "Условный" мы как раз и обсудим.

Итак, conditional offer представляет собой Договор о купле-продаже недвижимости, принятый и подписанный обеими сторонами, но только с определенными условиями. В случае успешного выполнения данных условий Договор считается окончательно подтвержденным намерением обеих сторон совершить сделку.

В течение периода, определенного в договоре для выполнения тех или иных условий, недвижимость считается проданной условно, но не окончательно.

Условия могут быть различного содержания и преследовать разные цели, но стандартными считаются:

Получение финансирования, проведение инспекции постройки, проверка подлинности регистрации объекта недвижимости.

Даже если у вас есть предварительное одобрение банка на ваш будущий кредит, советую вам поставить в ваш контракт условие получения финансирования, причем не менее 7 банковских дней, особенно, если вы покупаете с down payment ниже 20%.

Много споров о том, обязательно ли приглашать технического инспектора для осмотра вашего будущего дома. Конечно, решать вам. Если у вас есть определенные сомнения, то лучше потратить эти 350 долларов сегодня, иначе устранение не увиденного вами недостатка может стоить куда дороже завтра. Особенно это предостережение актуально для домов старых, где порой под косметическим ремонтом припрятаны крупные технические недоделки и поломки...

Если вы покупаете в многоквартирном доме жилье, в ваш контракт на покупку включено условие на ознакомление со всеми документами корпорации (minutes) на предмет финансового состояния, состояния комплекса. Ваш Риэлтор после внимательного рассмотрения всех документов, может обратить ваше внимание на отдельные недостатки или достоинства, а вы уже будете думать, все ли вас устраивает.

Какие еще условия, помимо этих основных, можно встретить в Договоре о купле-продаже недвижимой собственности?

Sale Of The Buyer's Property Clause – определяется конкретный срок, до которого покупатель должен продать свою настоящую недвижимость, чтобы быть способным купить ту, за которую идет торговля. Редко другая сторона идет на согласие ждать, так как время идет, а нет никакой гарантии, что покупатель успеет продать свой дом или квартиру. В таком случае ставится второе условие, при котором продавец имеет право продолжать продавать свою частную собственность, но в случае получения другого предложения о покупке, продавец обязан сообщить об этом своему первому покупателю, чтобы тот смог принять решение – либо снять условие о продаже своей собственности до покупки данной, либо отказаться вовсе от предполагаемой покупки.

В случае аренды помещения под бизнес или снятия квартиры или дома может иметь место условие UPON CREDIT CHECK, так как хозяин захочет убедиться, что потенциальный покупатель "чист" и не имеет крупных задолженностей.

Когда вы покупаете коттедж на берегу озера, вам может пригодиться условие WATER FRONTAGE – DIMENSION/SHORE ROAD – покупатель за свои средства проводит поиск информации о протяженности береговой линии, о правах на использование этого земельного участка земли, о принадлежности дороги, ведущей к данной собственности и т.д.

При покупке незастроенного участка земли вы должны убедиться, что местный муниципалитет даст вам разрешение строить то, что вы задумали, поэтому вам просто необходимо иметь в Offer условие UPON BUILDING PERMIT.

Если вы предполагаете иметь дело с изменением зонирования при покупке того или иного типа недвижимости, вам необходимо условие UPON RE-ZONING, чтобы убедиться, например, что вам разрешат открыть зубоврачебный кабинет в доме, который всегда использовался под жилье.

Итак, вы уже поняли, что в каждом конкретном случае в вашем Договоре может появиться то или иное условие, цель которого защитить вас от неприятностей и дать вам возможность купить недвижимость в Ванкувере на наиболее приемлемых условиях.

В случае, если одно из условий или все выполнены удовлетворительно для вас, вы подписываете документ под названием Subject Removal Form, снимающая условия как выполненные.

Если что-то вас не устраивает, и вы не можете купить данную недвижимость после неудовлетворительного выполнения или невыполнения каких-то конкретных условий, вы подписываете бумагу о расторжении данной сделки и возврате вашего депозита без каких-либо штрафов – Mutual Release.

Исходное предложение

Как только Договор на приобретение недвижимости (Offer) подписан покупателем, он готов к представлению продающей стороне. Назначается время и место представления данного контракта. Иногда продающая сторона предпочитает знакомиться с факсовой копией контракта, что оговорено в стандартной форме Agreement Of Purchase And Sale, и тогда ваш агент просто отправляет по факсу подписанные вами бумаги.

Что предшествует составлению документа, с которого официально начинается процесс торгов?

Ваш агент прежде всего отталкивается от содержания в Listing - описания продаваемой недвижимости и выставленных хозяином условий продажи. Такие детали, как включенные в цену электрические приборы и имеющиеся на окнах жалюзи, должны быть учтены и записаны, как в Listing, так и в договоре. А такие моменты, как проведенный недавно ремонт в квартире, или профессионально достроенный бейсмент, могут повлиять лишь на желание купить, но в Offer не включаются.

В "Договоре О Покупке" указан залог, deposit в конкретном денежном выражении, которое может изменяться в ходе торгов по требованию продавца, желающего более серьезного денежного подтверждения серьезных намерений покупателя. Есть два варианта предоставления залога – в момент торгов или после окончательного подписания обеими сторонами контракта о покупке-продаже.

День Завершения Сделки (Closing/Completion Day) – день когда продавец получает деньги, а покупатель становится собственником покупаемого жилья.

День Въезда/Выезда (Possession Day) - день, когда Вы получаете ключи от нового дома. Несовпадение намеченной даты заселения может вызвать ряд неудобств для продавца. К примеру, хозяин не может выселиться из своего дома раньше, чем будет достроен его новый дом, или он обязан соблюсти условия другого договора с третьей стороной о завершении другой сделки, где он выступает как покупатель. Поэтому, планируйте переезд в новую недвижимость после 2 часов дня, но не раньше - для перестраховки.

Часто Completion Date или Possession Date становится камнем преткновения , и сделка может не состояться, если ни одна из сторон не идет на уступки.

В Контракт может быть вписано условие в определенный срок найти источник финансирования покупки – проще сказать, банк, который согласен дать кредит на покупку недвижимости в Ванкувере.Это необходимо, если покупатель не уверен, что его финансовая ситуация удовлетворит требования финансового института.

Price – цена – первое, на что смотрит продавец, а потом уже во внимание берутся остальные условия покупки. Далее цена рассматривается вкупе с другими пунктами Предложения, но первоначальная оценка вашего предложения происходит по цене.

В Договор (Offer) может быть включен целый ряд других деталей, но об основных я рассказал. Ваш агент должен объяснить вам все вписанные в ваше предложение пункты до подачи Контракта На Покупку к рассмотрению.

В назначенный день и час ваш агент представляет ваше Предложение О Покупке со всеми подписанными вами условиями продающей "стороне". Вам в это время лучше находиться или где-то рядом (для оперативного обсуждения исправлений и дополнений, внесенных в ваш первоначальный Offer) .По существующим правилам Покупатель не присутствует в процессе презентации контракта.

Как продавец может отреагировать на поданный Вами контракт?

ОТКАЗАТЬ вам в ведении дальнейших переговоров. Такое случается, если ваши условия слишком не выигрышны по сравнению с ожиданиями хозяина недвижимости, и он уверен, что новые предложения не заставят себя долго ждать.

ПРИНЯТЬ ВАШЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ без каких-либо изменений при условии, что ваш Контракт вне всякой конкуренции и полностью устраивает продавца.

ПРЕДЛОЖИТЬ ВСТРЕЧНЫЕ УСЛОВИЯ, на которых хозяин согласен продать свою собственность. При таком раскладе имеет место уже новый Offer (Договор), только уже продающей стороны. Имеется в виду ваш же экземпляр Контракта, только с вписанными в него изменениями.

Дальнейшие ваши действия зависят от вашего согласия или несогласия с условиями теперь уже продавца. Совет агента в этот момент незаменим – доверяйте его опыту и знаниям, он может оценить, насколько приемлемо для вас встречное предложение (Сounter Offer).

Окончательное одобрение

Когда обе стороны приходят к общему согласию, необходимо подписать все копии принятого Договора, имеющего легальное название Contract Of Purchase And Sale.

Если недвижимость оформлена на обоих супругов или нескольких лиц, имеющих одинаковые права на эту собственность, в Договоре О Купле-Продаже должны стоять подписи всех этих лиц.

Если недвижимость оформлена на одного из супругов, но другой по семейному законодательству провинции имеет легальный интерес в собственности, как проживающий в данном доме, подпись второго также обязательна в специально отведенном для этого в Договоре месте.

Каждая сторона получает свою копию Контракта и на этом процесс представления предложений, их обсуждений, дополнений и изменений считается завершенным.