Blog › Новости Недвижимости Ванкувера

Недвижимость Ванкувера в Июле - Августе 2017.


MLS® Home Price Index composite benchmark price, показывающий среднюю цену для всех видов жилой недвижимости в Metro Vancouver, на сегодняшний день “переполз” миллионную отметку и составляет $1,019,400. Это 8.7% роста по сравнению с Июлем 2016 and a 2.1 % по сравнению с Июнем 2017.

Средняя цена дома $1.612, квартиры - $616.600, таунхауза -$763,700

!!! 62 % жилья Ванкувера было продано выше запрашиваемой цены в Июле!!!

Июльское повышение процентной ставки Центробанком Канады на 0,25 %, cкорректировал в той или иной степени активность абсолютно всех видов недвижимости Большого Ванкувера. Но всё произошло не так как это ожидалось ведущими экономистами.

Произошла незначительная коррекция не только спроса, но и цен, но только в абсолютно противоположном направлении.

Неожиданно введённый 15 % налог для нерезидентов, luxury taxes, стресс тест – все эти нововведения колебали рынок жилья Ванкувера весь 2016. Цены на какой-то момент останавливались и даже припадали, но спустя короткий промежуток времени опять рынок оживал и цены продолжали ползти вверх, причём значительными скачками. Недостатком для покупателей в таком случае было то, что продавцы практически переставали что-либо выставлять на рынок и выбрать было практически нечего. “Наученные” покупатели, после недавнего повышения рэйтов, понимают, что за этим последует и стараются успеть купить до момента, когда останется или очень дорогое, или не очень привлекательное для покупки жильё.

Большая часть покупателей, которые “застолбили” свой процентные ставки стараются приобрести жильё в течении 60 до 90 дней-периода который обычно предоставляется банком-заёмщиком с момента удержания покупателем рэйтов. Таким образом, у покупателя появляется возможность получить мортгидж по “старой ставке, если в течении этого времени покупатель подпишет контракт на покупку с датой завершения сделки попадающую на резервированный для него данный период времени. Стараясь вложиться в эти сроки, эти покупатели пытаются приобрести недвижимость как можно скорее. А значит о каких торможениях цен может идти речь, если спрос начинает расти?!

 

- Подрастёт ли процентная ставка ещё в этом году?  Когда и на какой процент?

- Готова ли наша экономика к подобным изменениям? 

- Какая процентная ставка действительно остановит и заставит ценам рухнуть?

- Когда всё-таки следует продавать и покупать в таком рынке?

 

Звоните, если интересуют дальнейшее развитие событий Олегу Царёву 604-719-4490.

 

Вы спрашивали, отвечаю:

- В Торонто так же цены подымаются вверх и ничего невозможно купить из-за огромного количества инвесторов на рынке?

В Торонто цены на недвижимость падают уже третий месяц подряд. Продажи упали на 40.4 %. Спрос на квартиры так же выше, как и в Ванкувере, чем на дома. То есть спрос на жильё в Ванкувере более стабильный и не подвержен таким сильным колебаниям по сравнению с нашими соседями.

 

- Как повлиял на спрос введённый 15% налог для иностранцев?

С момента введения налога 10 Июня спрос на покупку нерезидентами на нашу недвижимость в Ванкувере упал всего на 2,6%. Правда Партия Зелёных предложила поднять налог до 30%...

 

- Почему не стоит пробовать продать своё жилье выше рыночной стоимости?

Рынок меняется стремительно.  Завысив изначально цену, квартира простоять может длительное время на рынке, и Вы можете попасть или в “несезонье” или в плохой рынок - могут поднять процентную ставку, ввестись новые законы не в пользу продавцов, экономическая ситуация может измениться. Бывают ситуации, когда действительно горячий рынок, нехватка жилья в вашем секторе недвижимости и вы, завысив цену, получаете прекрасную возможность продать жильё по цене выше рыночной. Такое случается крайне редко и только перед тем как цены начинают идти вверх. Чем же это плохо? Обычно и вам требуется что-либо приобрести -  а цены или пошли уже вверх или опять же - нечего купить. Продавайте вовремя и не экспериментируйте с ценой - это вам может дорого стоить!

- Стоит ли полагаться на городскую оценку недвижимости в Ванкувере при оценке рыночной цены моего дома?

Assessment Value. На сегодняшний день, стало возможным узнать городскую оценку жилья не только от Риэлтора, но и самостоятельно проверить информацию через доступные теперь для всех интернет порталы, но... это не будет иметь абсолютно никакого смысла... Городская оценка и рыночная стоимость это две абсолютно разные вещи. Рынок меняется стремительно и  основном цены идут вверх... Городская оценка, на сегодняшний день, в основном, ниже рыночной, но бывает и наоборот... Позвоните и я помогу просчитать стоимость вашего дома или квартиры да же если вы не собираетесь продавать своё жильё.

 

Ниже графа для тех, кто всё ещё решается покупать дом или квартиру в Ванкувере.

 

Синяя полоса – цены на дома, зеленая – квартиры.

 11



В помощь среднему классу. Тем кто приобретает жильё в Британской Колумбии впервые.


Если вы приобретаете дом или квартиру в Ванкувере в первый раз и стоимостью не выше $750,000, то правительство Британской Колумбии предоставит вам помощь в виде скидки на первоначальный взнос. Покупатель должен соответствовать определённым критериям таким как статус в Канаде, годовой доход, это должна быть не инвестиционная покупка (для собственного проживания) и другим установленным требованиям. Подробности.

Premier Christy Clark unveiled a new loan program today to help first-time home buyers come up with their down payment.

The BC Home Owner Mortgage and Equity (HOME) Partnership program will offer qualifying home buyers loans of up to $37,500, interest and payment free, for five years.

The province will begin accepting applications on January 16, 2017.

To qualify, buyers must:

• be buying their first home;

• obtain a high-ratio, insured first mortgage for at least 80 per cent of the purchase price;  

• have a combined gross household income not exceeding $150,000;

• have saved a down payment amount at least equal to the loan amount;

• be a Canadian citizen or permanent resident for at least five years; and

• have lived in BC for at least the full year preceding their application.

The loans will be due in full if the buyer defaults on a payment, ceases to use the home as a principle residence or resells the home.

Key facts:

• The loans will match a home buyer’s contribution to a down payment up to five per cent of the home’s purchase price. 

• The maximum purchase price to qualify for a loan is $750,000 (excluding taxes and fees).

• After five years, buyers can either repay their loan or enter into monthly payments at current interest rates.

• Loans through the program are due after 25 years.

“This program will boost sales to first-time home buyers. Without question, they’ll take advantage of it wherever they can,” said Helmut Pastrick, Central 1 Credit Union chief economist

The province provided an example of a home purchase price of $475,000. The minimum down payment required for an insured first mortgage is $23,750. The new buyer would be able to receive up to a $11,875 interest free loan for five years under the new program.

The loan support will run for three years and the province estimates about 42,000 new homebuyers will take advantage of the program.

Government officials told media Thursday they hoped the program would have a very small default rate on the loans, because the owners would be meeting federal mortgage rules and qualifications under federal stress tests.

The premier said she was not concerned the program would raise housing prices.

“Our analysis tells us that it won’t because everybody who is going to be eligible for this program will have to have been accepted for a mortgage already,” said Clark.

Reaction to the new loan program was mixed.

It was largely praised by developers, builders, mortgage brokers and the real estate industry.

“The fact is it does help first time home buyers and relieves the pressure on the bank of mom and dad,” said Neil Moody, CEO of the Canadian Home Builders Association of BC.

“It keeps the housing continuum moving along. We need these first time homebuyers. Anything that can be done to help them get into the market at that stage is a positive thing.”

Others slammed the program for adding to people’s debt.

 



Новые ограничения на Airbnb в Ванкувере.


Как вы помните, в Ванкувере готовится к началу следующего года введение нового налога под названием vacancy home tax.  Новый налог значительно затронет тех кто занимается Airbnb бизнесом и владеющих жильём в Ванкувере которое не используется для проживания или долгосрочной аренды..

Краткая справка:

Airbnb - онлайн-площадка для размещения, поиска и краткосрочной аренды частного жилья по всему миру. Airbnb (изначально AirBed&Breakfast — «надувной матрас и завтрак») был основан в августе 2008 года в Сан-Франциско. Пользователи Airbnb имеют возможность сдавать путешественникам в аренду своё жильё, целиком или частично. Сайт предоставляет платформу для установления контакта между хозяином и гостем, а также отвечает за обработку транзакций. Airbnb предлагает более 2 000 000 домов, квартир или комнат в 192 странах и 33 000 городах. С момента основания в августе 2008 годаи до июня 2016 года через Airbnb было забронировано более 30 миллионов ночей.

И теперь следующие нововведения от муниципалитета города Ванкувера выдвинутые на рассмотрение на этой неделе.

Airbnb просит Ванкуверский муниципалитет пересмотреть некоторые пункты рассматриваемого закона по введению обязательного лицензирования на сдачу в аренду квартир и другой жилой собственности на короткий срок проживания в городе Ванкувер для арендодателей.

Новый проэкт мэрии города разрабатывается в направлении ограничений на аренду на короткий срок нижних этажей вашего дома - basement, а так же пристроек - laneway houses. Исключением для  желающих вести подобный бизнес может стать то, что хозяева смогут сдавать в аренду дом или квартиру в Ванкувере только лишь в том случае, если они сами будут проживать в данной жилой собственности. То есть тогда когда этот дом будет являться вашим "principal residence". Вдобавок, теперь вам следует приобрести лицензию на право ведения такого бизнеса как Airbnb до того как вы выставили предложение об аренде на сайт, во избежании уплаты штрафов и ненужных конфликтов с налоговой инспекцией.

Мэрия города утверждает, что путём введения таких жёстких мер, на Ванкуверский рынок аренды жилья высвободиться более 1500 различных видов недвижимости для тех кто в поиске недвижимости в аренду на продолжительный срок. Сейчас же, для того чтобы снять в аренду жильё в Ванкувере, желающие выстраивются обычно в очередь от 10 и более человек.

Для многих из Ванкуверовцев Airbnb является единственным бизнесом помогающим выплачивать мортгиджи или оплату за жильё. Думаю, что одной из главных причин всех новых налогов и запретов является желание вернуть всех гостей нашего города обратно в мотели и гостинницы. Принятие законов по ужесточению airbnb бизнеса заставит многих инвесторов пересмотреть свои портфолио по инвестированию в жильё для краткосрочной аренды. Значит спрос и сдесь упадёт... а соответственно и цены... 

 

Что вы думаете?

 

А пока - преймущества Airbnb:

  • Стоимость. Нередко, особенно в крупных городах, через Airbnb можно найти более выгодные предложения, чем в отелях. Либо, за те же самые деньги, можно получить гораздо более привлекательные условия —  лучшее расположение, бóльшую площадь, наличие кухни, бытовой техники, бассейна и т. д.
  • Домашний комфорт. Нередко, квартиры в airbnb сдаются полностью укомплектованые — в них есть всё, что нужно для привычной жизни, включая стиральную, посудомоечную машину, кухню с полным набором техники и посуды и т.п. Хозяева, если это не их профессиональная деятельность, часто сдают своё жильё на время отъезда, либо если нуждаются в деньгах и есть возможность пожить где-то в другом месте. В связи с этим в квартире вас будет ждать домашняя атмосфера и возможность поближе познакомиться с культурой страны изнутри.
  • Общение. Как правило, для хозяев, сдача в аренду своей комнаты или квартиры в airbnb — это не только способ заработка, но и возможность пообщаться с иностранцами. Поэтому, нередко, они будут рады поговорить, рассказать вам о родном городе, дать ценные советы и рекомендации. При этом, разумеется, если вам нужна приватность, и вы не хотите ни с кем разговаривать, никто принуждать к общению не будет.
  • Возможность уточнить детали жилья заранее. Перед тем, как забронировать ту или иную квартиру, Airbnb предоставляет возможность списаться с хозяином и получить ответы на интересующие вопросы. Есть ли рядом супермаркет, далеко ли до ближайшей автобусной остановки, где можно вкусно и недорого поужинать, нет ли шумных соседей, куда выходят окна в комнате и так далее — вы можете уточнить всё, что может повлиять в ту или иную сторону на комфортабельность вашего проживания в данном месте.
  • Социализация. Если ваш профиль в Airbnb связан с аккаунтом в «Фейсбуке», вы сможете увидеть, где останавливались ваши друзья и спросить их о впечатлениях от этого места.

Какие же недостатки при снятии жилья в Аirbnb:

  • Условия. Это не гостинничный сервис, а понятие комфорта и чистоты у каждого разное и не всегда ваши требования могут совпадать с возможностями хозяев квартиры — какие-то мелочи, которые незаметны владельцу, могут стать для вас досадным недоразумением.
  • Скорость. В отличие от сайтов бронирования отелей, где вы можете выбрать нужный номер и тут же поехать заселяться, готовиться к поездке с использованием Airbnb следует заранее — в режиме онлайн не всегда 100% актуальная информация о доступности жилья на нужные даты. В любом случае нужно будет дождаться подтверждения арендодателя.
  • Меньшая приватность. Для того чтобы забронировать жильё, вам необходимо заполнить свой профиль, указать контактную информацию и, желательно, написать немного о себе (или записать видео-представление). Также необходимо предоставить для идентификации свои документы (они будут доступны только системе Airbnb, хозяин жилья их не увидит). И, если вы планируете снимать апартаменты не целиком, а только лишь отдельную комнату, то, возможно, вместе с вами в квартире будут жить другие постояльцы, либо сами хозяева.
  • Непредсказуемость. Вам могут отказать в бронировании, если вы или ваш профиль, чем-то не понравится хозяину. Кроме того, вашу бронь могут отменить в любой момент — это случается редко (для хозяина предусмотрены штрафы за отмену, но, тем не менее, может произойти и это нужно учитывать (если у хозяина были отмены раньше, это отображается в его профиле)

 



Рынок Недвижимости Ванкувера в Октябре 2015


Цены на недвижимость Ванкувера летом и с наступлением осени продолжали неуклонно расти с показателем продаж значительно выше обычного. Да, лето всегда считалось сезоном застоя, но летом 2015 количество покупателей оказалось настолько большим, что на момент подачи контракта на покупку Риэлторы собирали от 5 до 25 предложений. 

  • Бенчмарк на частные дома в Метро Ванкувере поднялся на 17.5 % за год приблизившись к отметке в $1.16 млн..

  • В таких районах как Восточный Ванкувер, Бёрнаби, Тсавассен и Лэднер цены поднялись особенно быстро и годовой рост составил около 20 %.

  • В Коквитламе и Бёрнаби дома продавались| в среднем на $80,000 дороже, а в Северном же Ванкувере разбег составлял $120 - $250,000.

  • В Августе этого года продаж было на 28 % больше, сравнивая количество продаж за последнее десятилетие.

Президент Ванкуверского Комитета Риэлторов объяснил, что рост цен на дома и квартиры был так же обусловлен малым количеством предложений, что характерно для этого периода времени - и это верно. Из-за нехватки, например, квартир на рынке вторичного жилья, покупатели мигом стали раскупать недвижимость во всех районах Ванкувера в новостройках. Даже никому не интересный “лизхолд”** в Северном Ванкувере продаётся не за год как обычно, а практически за пару месяцов. Застройщики даже не предлагают покупателям бонусов или скидок, хотя это раньще считалось обычным делом.

Единственный район Большого Ванкувера, в котором цены не выросли, а даже наоборот снизились – Вистлер. Недвижимость опустилась в цене сдесь на 0.5% в Сентябре, а проследив тенденцию поведения цен за последние 5 лет, обнаружим, что падение цен на квартиры и дома в целом - 21.6 %. 

Чем же вызван ажиотаж и как долго это будет продолжаться – звоните и мы с вами это обсудим.

 

** -лизхолд/leasehold  В Ванкувере и его окрестностях находятся участки земли - в большинстве случаев в популярных районах - которые отдаются застройщикам в аренду на определённое время, обычно от 50 до 99 лет. Застройщики, возведя новые здания, продают квартиры в этих постройках или сдают эти здания в аренду. Обычно "лизованная" замля принадлежит городскому муниципалитету или  коренным канадцам/First Nations Bands, Университетам и даже частным лицам. В отличии от обычного владения квартирой, домом или таунхаузом, Leasehold означает, что вы владеете только частю данной постройки, но никак не землёй, так как вы её арендуете. Продать такой вид владения зачастую представляет себе некую сложность, особенно в фазах замедления на рынке недвижимости Ванкувера.

 



Ванкуверская Экономика и Недвижимость.


 1 a

Every MLS® transaction generates spin-offs, creates jobs, and keeps our communities growing.

How much does this amount to?

In BC, a single home sale generates $64,500 in economic spin-offs and 0.49 jobs, according to the Canadian Real Estate Association.

Last year, 33,116 properties were sold by REALTORS® on the MLS® system, generating $2.136 billion in economic spin-off activity and 16,227 jobs.

Jobs generated through MLS® sales accounted for about one in 98 jobs across the entire economy.

What types of jobs?

  • House painters, home stagers, roofers, gardeners and landscapers, plumbers and electricians, home repair specialists, cleaners, movers.
  • Home inspectors, surveyors, notary publics and lawyers, architects, draftspersons, accountants, bookkeepers, writers (for real estate websites).
  • Furniture, appliance, drapery, landscape suppliers, home repair contractors, estate salespeople.

The total dollar value of residential sales transacted through the MLS® system in Metro Vancouver totalled $27.3 billion in 2014.

Information provided by real estate board of Greater Vancouver.



Final sale of Olympic Village in Vancouver wins gold for Vancouver taxpayers. 2 VIDEOS


FACTS: False Creek...Olympic Village... You could buy 2 bedroom, 2 bathroom 1,153 sq feet apartment in highrise building for $1,100mln

The City of Vancouver paid down the entire $630 mln debt of the Olympic Village development, as well as recovered an additional $70 mln.

The success of the Village was made possible by the combined efforts of:

  • The Receiver, Ernst & Young, who took over the strategic sale & management of the Village in November 2010, including the leasing and occupancy strategy for the Village’s commercial space; and
  • Rennie Marketing Systems, who successfully marketed and sold the 737 market condominium units.

The work of Ernst & Young and Rennie Marketing Systems led to the complete 100 per cent occupancy of commercial space in the Village, and 94 per cent occupancy of the residential condominium units.

Since February 2009, when the City took over the loan from Fortress Credit Corp, a number of steps were taken to ensure taxpayers were protected and that all efforts were made to recover costs. These included:

  • obtaining very low interest rates for the City’s borrowed funds used to finance the Village;
  • the successful sale by the Receiver of the market rental buildings and the commercial strata space; and
  • the recovery and successful sale of 32 properties as part of the settlement of the financial guarantees provided by the Millennium Development Group on the City’s loan


Пасха в Dundarave, West Vancouver


Для желающих интересно провести Пасху со своей семьей в прекрасном Вест Ванкувере, прочитайте статью о программе дня на18 Апреля. Если Вы желаете получить информацию о недвижимости Ванкувера, всегда готов Вам помочь по телефону 604-719-4490 или в моем офисе.

Easter weekend kicks off Friday, April 18, 2014 with the Annual Southern Straits Classic Yacht Race. About 60 boats will race in this challenging overnight event. The West Vancouver Yacht Club invites you to join us at the start line at Dundarave Pier (the foot of 25th Street). Enjoy music, a pancake breakfast and a visit from the Easter Bunny. Our Easter celebration continues on the weekend when Dundarave Village will host its annual Easter Egg hunt. Come join the fun as over 18,000 Easter eggs will be handed out. Kids will be provided with a ticket for the bunny draw, and the ever-popular plush bunny give-a-way will take place! Easter egg hunt from 11 a.m. to noon. Plush bunny give-away is at 12:15pm on the beach. Remember, this is in West Vancouver.



West Vancouver News, Bank of Canada announcement


Variable rate mortgages, lines of credit and/or student loans are all based on the Prime Rate. Here is your personal update from me on the recent Bank of Canada announcement regarding changes to their Overnight Rate which in most cases impacts the Prime lending Rate.

At 9:00 am EST, January 17th, 2012, the Bank of Canada again did what we expected them to do... they maintained their overnight rate.  It means that the prime rate on your mortgage or line of credit will NOT change and remains at 3.00%.  This is good news that will allow many Canadians to continue to make the most of their low mortgage payments and perhaps pay off unsecured debt or start a savings plan. 

Here is an excerpt of the announcement from the Bank of Canada and what they had to say about their decision:

"The outlook for the global economy has deteriorated and uncertainty has increased... The Bank continues to assume that European authorities will implement sufficient measures to contain the crisis, although this assumption is clearly subject to downside risks. The Bank expects the U.S. recovery will proceed at a more modest pace going forward.  For Canada, net exports are expected to contribute little to growth, reflecting moderate foreign demand and ongoing competitiveness challenges, including the persistent strength of the Canadian dollar.  In contrast, very favourable financing conditions are expected to buttress consumer spending and housing activity."

The outlook hasn't really changed since the last announcement... they expect that growth will slowly continue but it is anticipated that prime rate might not actually increase until into 2013.  When it does start to increase, it is expected to be gradual and controlled in line with economic recovery, both in Canada and globally.  Remember any change to the prime rate since 1992 has only been by 0.25% at any ONE time.  

I have seen fixed rates remain very low at around 3.19% to 3.49% for a five year fixed term.  Four year terms are as low as 2.99% and a three year mortgage is down to 2.89%. 

Based on this recent announcement, and the anticipation that the prime rate will still remain low for the coming months, I am recommending that existing Variable Rate mortgage clients remain with their current variable rate product. The interest rate on these existing contracts is generally very much lower than a fixed term or a new variable rate mortgage right now.   

However, if you have a mortgage and having a fixed payment is important to you, it may make sense to refinance an existing fixed rate mortgage today to lock in these great low rates for the next 4 to 5 years.  

The next announcement on any change to the prime rate is March 8th, 2012 at which time I'll be in touch again.

In the meantime, with these low rates it is a great time to buy a property or consider refinancing especially as you can hold rates for up to six months!

If you know of someone who is looking for advice on their real estate purchase in West Vancouver, North Shore or in Vancouver downtown, with no obligation, would you mind passing along my contact information on to them? As always, your support is very much appreciated.



Новости. Новостройка в Вест Ванкувере


Water Edge residential development in West Vancouver was recently awarded best multi-family development by the Canadian Home Builder's Association. Цены на недвижимость колебятся от $699,000 до $3.2 миллионов. Вы можете приобрести двухбедрумную квартиру небольшого размера или пентхауз размеров свыше 3,000 квадратных футов.

Посетить портал новостройки

High-rises best route to affordability

The best solution to high Metro Vancouver housing prices is to dramatically increase the housing supply, according to UBC professor Michael Goldberg. Goldberg, Professor and Dean Emeritus with the Sauder School of Business at UBC, said that if property developers were allowed to build a surplus of residential units, the costs would come down. High-rise condominiums is the best product to build. Demographic shift is being seen toward smaller households, older and retired people who have lost interest in single-family homes and a working population who would prefer to live in the city rather than commute from the suburbs. "Foreign purchasers of real estate in Vancouver are making valuable investments here", said Goldberg and Canadians should be creating a favorable environment for these investments. The City of Vancouver should abandon regulations that protect "views of the mountains" said Goldberg. He considers the mountains to be high enough that buildings are not going to interfere sufficiently with the views to bother with a regulation. Building height limits also should be dropped in Vancouver according to Goldberg. He says that market condition should dictate height of buildings, not planning regulations. U.S. cities such as Chicago have minimal planning regulation and no height limits, explained Goldberg. Chicago has about three times more built floor area per square foot of land than in Vancouver. Goldberg contends that planning regulations hold back the efficient construction of new buildings in Vancouver to meet a growing demand for real estate. A restricted supply of residential units is in turn pushing up the cost of property development and housing. Michael Goldberg provided Property Biz Canada with the following list of pluses and minuses for the construction of tall buildings: Tall Building Pluses - Make more efficient use of urban land; - Create customers for Skytrain, Canada Line and buses; - Add to urban built form supply efficiently and lower price per buildable square foot; - Allow for urban core open-space; - Encourage mixed uses further adding to urban efficiency and reduction in traffic; and - The only way to reduce building and occupancy costs without expanding freeways.



Новости и статистика рынка недвижимости в Марте 2011


Home buyers and sellers enter the housing market at near record pace in March

Activity in the Greater Vancouver housing market continued to strengthen in March with both the number of homes sold and added to the region’s Multiple Listing Service® (MLS®) reaching near record levels.

полный текст