Blog › РАДИО

Эфир 13 Июня. Ведущий Риэлтор Ванкувера Олег Царёв


Наметили провести интервью 13го числа, и я на секунду задумался - не стоит ли перенести данное событие на другой день. А вы, дорогие радиослушатели, обращаете внимание на числа или цифры при покупке дома или квартиры - готовы ли вы рискнуть или не обратить внимание, а может наоборот принять решение на покупку, основываясь на получении заветного вами числа при подсчёте цифр? Как важно для вас, дорогие слушатели, цифры при выборе дома?

Для китайцев четвёрка то же самое, что для нас число 13. Дьявольское число приносящие сплошные неприятности и беды. Кстати, в плохое значение числа 13 в Китае не верят, однако в знак солидарности с европейскими туристами, так же стараются не использовать это число. В Китае 4 заменяют на 3а, F или 5. Помните историю о больнице в Китае с номером 4. Так вот в неё не переступил ногой ни один пациент в страхе оттуда уже не выйти. С автомобильными номерами та же история. Хотя цифра 4может иметь и положительное значение. Например, число 48 звучит как "смертельные деньги", однако означает "огромное богатство" заработано честным трудом (непосильным))

- Лето в самом разгаре. Означает ли это что рынок остановится и цены пойдут вниз?

Больше не существует межсезонных ослаблений рынка в Ванкувере. Цены стремительно растут вверх на протяжении последних 3 лет. Поэтому ждать, что всё рухнет или остановиться не имеет смысла, если вы готовы к покупке сегодня. Но есть СОВЕТ для покупателей при сложившейся в Ванкувере обстановке. Если, к примеру, банк даёт вам осуществить покупку на $320K, но цены, возьмём к примеру, в Северном Коквитламе на 1 комнатную колеблются в пределах $350K, пробуйте подавать офэры. Раз, три, 10 раз пока не получится. А должно получится гораздо быстрее. У каждого Риэлтора своя тактика продажи дома или квартиры. Если с вами опытный Риэлтор, то рано или поздно он найдёт возможность использовать ситуацию, когда агент по продаже ошибётся, не правильно просчитает цену... или же количество квартир резко увеличится на данный отрезок времени... Количество офэров упадёт и можно будет играть не только с ценой... Есть секреты... Звоните!

- Почему не стоит пробовать продать свое жилье выше рыночной стоимости?

Рынок меняется стремительно.  Завысив изначально цену, квартира простоять может длительное время на рынке, и Вы можете попасть или в “несезонье” или в плохой рынок - могут поднять процентную ставку, ввестись новые законы не в пользу продавцов, экономическая ситуация может измениться та же, как и политическая, и т.д. Бывают ситуации, когда действительно горячий рынок, нехватка жилья в вашем секторе недвижимости и вы, завысив цену, получаете прекрасную возможность продать жильё по цене выше рыночной. Такое случается крайне редко и только перед тем как цены начинают идти вверх... и не намного выше... Чем же это плохо? Обычно и вам требуется что-либо приобрести параллельно... -  а цены или пошли уже вверх или опять же - нечего купить. Продавайте вовремя и не экспериментируйте с ценой - это вам может дорого стоить!

- Стоит ли опираться на городскую оценку при оценке рыночной цены на мой дом?

Assessment Value - вполне возможно получить информацию о городской оценке покупаемого/продаваемого жилья... или самостоятельно проверить на Интернет портале, но... это не имеет никакого смысла... Городская оценка и рыночная стоимость две абсолютно разные вещи. Приведу простой пример. Вопрос к Саше: На сегодняшний день, Сашин таунхаус по адресу 3 5740 GARRISON ROAD оценён муниципалитетом в  $674,000... а последняя продажа в комплексе - опять же НЕДАВНЯЯ продажа -  $908К - продажа за 1 день. По какой цене, Саша, мы выставляем твоё жильё? А вот какие ещё параметры обязан учесть ваш Риэлтор для правильной оценки вашего жилья?

- Новостройки. Вопрос по гарантии. Когда она вступает в силу?

Напомню что 1-2-5-10 лет гарнантия на новое жильё. Если вы даже приобрели квартиру через год после окончания строительства, то гарантия вступает в силу в момент вашего заселения. Единственная оговорка на common property в multi family buildings...


- Принимаются ли какие-либо меры по уплате дополнительных налогов для тех, кто перепродаёт недвижимость в Ванкувере.

Итак, flipping. Да, собираются ввести данный налог. Но, справедливо ли это? Кто-то заметит - "так им и надо, нечего спекулировать". А ведь, что получается. Перепродаётся то, что приобрели не задорого. Каким образом это происходит? Неопытные агенты выставляют вашу кровную недвижимость ниже рыночной цены, не сумев правильно просчитать её рыночную стоимость. Я же, привожу своих клиентов и покупаю им это жильё. Разве кто-то виноват в том, что продавцы выбрали не того агента. Конечно их всегда жалко этих продавцов - деньги то огромные теряются. Но всегда вы можете обратиться к профессионалам таким как я, чтобы правильно высчитать цену вашего дома за каждый метр, за каждый плюсик, который есть в вашей квартире... Я занимаюсь уже больше 10 лет недвижимость Ванкувера и закрываю огромное количество сделок ежегодно независимо от состояния рынка. Я бы начал с Риэлторов, а не с флипперов. Те Риэлторы, которые на рынке менее 2 лет закрывшие меньше скажем 10 сделок, я бы не допускал к продажам или покупкам без кураторов - опытных, успешных Риэлторов-те, которые действительно пишутся с большой буквы. Повара, готовящие рыбу фугу, только 2 года учатся её разделывать пред тем как начать её готовить. Чем работа неопытного агента по продажам жилья отличается от этого юного поварёнка? Мы теряем сумасшедшие деньги из-за вас - риэлторы с маленькой буквы, домохозяйки, возомнившие себя negotiation experts. Ваше поле деятельности - кухня, дети и семья. У вас в априори не может хватать времени на профессиональное, своевременное закрытие сделки, правильной оценки стоимости и времени на получение опыта для успешных переговоров с другими Риэлторами. Первые два года начинающие Риэлторы вообще не должны получать комиссионные, а находиться на зарплате. Учиться, нарабатывать навыки...
Деревянные Небоскрёбы

- А какой высоты допустимо строительство деревянных домов в Ванкувере? 

Строят до 4 этажа. Калгари - первый город в Канаде, где разрешили 5-6 этажные постройки, но не выше 25 метров. Конечно, были внесены дополнительные требования в Строительный Кодекс, т к чем выше здание, тем мощнее должна быть конструкция здания. С помощью японского архитектора Shigeru Ban собираются воздвигнуть в Даунтауне Ванкувера на Хастингс Стрит  самое высокое гибридное деревянное сооружение . Vancouver. 19 этажка высотой 71 метра будет построена из дерева, стекла и частью из бетона. 

А как относятся радиослушатели к постройке высоток в нашем Ванкувере? Какие за и против?

Жилой дом Stadthaus в Лондоне

Девятиэтажный жилой дом высотой 30 метров является самым высоким зданием в Европе, полностью построенным из дерева, включая лестницы и лифтовые шахты. В строительстве использовались CLP-панели (cross laminated panels) – деревянные конструкции, изготовленные по технологии перекрёстного склеивания под высоким давлением. Здание было построено за 1 год, и при этом комиссия, принимавшая здание, не выявила ни одного дефекта или отклонения от проектной документации.

- Особенности жилых домов в Японии обусловлены, в первую очередь, теми принципами, которые проповедуют традиционные религии. Синтоизм, как и любое многобожие, поддерживает тесную связь общества с природой. А буддизм — вторая официальная религия Японии — воспитывает созерцательность. Архитектура здесь, в полном соответствии с этими принципами, становится продолжением природных условий: натуральные материалы, природные цвета, в декорировании — соответствие естественным природным циклам. И, разумеется, традиционные японские дома – это деревянные дома, которые всегда строились без применения гвоздей, скрепляясь исключительно комбинацией паза и выступа.

Выбор древесины как основного строительного материала здесь более чем не случаен. Камень для возведения домов и храмов использовался крайне редко. Причина здесь не только в том, что на японских островах всегда было много леса, но и в сложных природных условиях. Во-первых, каменные постройки требуют больших затрат времени и сил. Во-вторых, в каменных домах слишком сложно поддерживать нужную температуру — в них всегда очень холодно зимой и слишком жарко летом. А кроме того, каменные дома легко разрушались при землетрясениях, которые в Японии более чем часты. В то время как деревянные дома, благодаря подвижности соединений, были гораздо более сейсмоустойчивы.

Кстати, вот еще один прекрасный пример разумного сочетания традиций и технологий: древний принцип возведения традиционных деревянных домов — принцип «центрального столба» — современные японские архитекторы используют в строительстве небоскребов из стекла и бетона. Принцип этот заключается в том, что располагающийся в центре здания столб, жестко закрепленный в земле, принимает и «гасит» подземные толчки, не позволяя разрушаться стенам и перекрытиям. В конструкции современных японских высотных зданий этот принцип воплощен четырьмя жесткими опорными балками, которые соединяются с каркасом металлическими гибкими пластинами. Принцип работает: ни одного крупного повреждения от сейсмической активности в таких зданиях зарегистрировано пока не было.

 Какие же преймущества проживания в деревянных домах.

- Дерево обеспечивает благоприятный микроклимат в помещениях и обладает отличными теплоизоляционными характеристиками.

- Изобретено множество инновационных пожароустойчивых материалов и пожаробезопасных технологий. «В условиях пожара массивная древесина больших сечений безопаснее металла, потому что она хоть и горит, но держит нагрузку. Металл же после нагревания в условиях пожара в течение 15 минут теряет несущую способность, «плывет», превращаясь в пластилин. Кроме того, на поверхности деревянных элементов во время пожара образуется слой угля, препятствующий доступу кислорода. Благодаря этому скорость прогорания конструкции составляет порядка 3,5 см в час. Поэтому за счет наращивания сечения элементов конструкция не будет терять несущей способности в течение заданного времени. Такой метод позволяет достигать пределов огнестойкости вплоть до 120 минут.

- Большое преимущество плит состоит в том, что в процессе производства можно использовать низкосортную древесину.

Наиболее очевидный для всех фактор — экологичность. Кроме того, что дерево — один из немногих возобновляемых ресурсов в строительстве, оно еще и позволяет уменьшить выбросы углекислого газа. Так, проектом 35-этажного небоскреба в Париже предполагается возведение здания, способного поглощать до 3,7 тонн углекислого газа, что эквивалентно годовому «урону» от 2207 машин. По оценкам Европейской конфедерации деревообрабатывающей промышленности CEI-Bois, достаточно увеличить долю деревянных домов на европейском рынке на 10%, чтобы на 25% сократить объемы вредных выбросов.

- для покупателей такого жилья ввести льготную ипотеку

- особенно безопасными должны быть лестничные клетки и коридоры, что часто приводит к их выполнению из бетона;

- Устанавливаются ли станции по зарядке электрических машин в многоквартирных домах в Ванкувере?

20% всех парковочных мест в таких домах обязаны быть оборудованы розетками для владельцев машин с электрическими двигателями

В комнате для электрического оборудования должно быть достаточно места для дальнейшего обеспечения подзарядки всех владельцев электромобилей.

По новому строительному кодексу, в частных домах, а так же в дуплексах обязательным условием является на сегодняшний день установка розеток/оборудования для электромобилей. Дорогостоящим же конечно будет поменять инфраструктуру оборудования.

 

ВОПРОСЫ к РАДИОСЛУШАТЕЛЯМ:

- Почему в Союзе не строили дома выше 5 го этажа?

- Почему строили 9 этажки, не выше?

 

Супермаркет Ванкувера. Какие предложения и по каким ценам

1. Три квартиры в Коквитламе 918 Roderick по цене $300K - аренда разрешена

2. 13 летний 4 комнатный дом в Ричмонде площадью 2,175 кв футов за $1,700 млн

3. 2 комнатная квартира в районе Lower Lonsdale за $469K

4. Дом c бассейном, ремонтом в Коквитламе за $1,900

5. Квартира в Северном Ванкувере с ремонтом, меблированная, шикарным видом на даунтаун и залив $490K

Продажи

209-2285 Pitt River Rd 2 комнатная за $375K

Maple Ridge 2x комнатная в новом доме за 332K включая GST

2 комнатная в Ричмонде 7380 Elmbridge Way продана за $640K

2 комнатная в Ричмонде куплена на 8297 Saba Rd за $510K. Обе проданные квартиры площадью почти 1000 кв. футов

 



Radio Vera Vancouver. Риэлтор Олег Царёв об изменениях на рынке недвижимости Ванкувера в Октябре


Ванкуверский Риелтор Олег Царёв об изменениях и новых правилах на рынке недвижимости Ванкувера - Канада в Октябре - Ноябре 2016.
 
Что же происходит с рынком? Его лихорадит и цены летят вверх... А може он вот вот рухнет и мы все бросимся скупать дома за бесценок?
Несомненно, принятые законы по отношению к неризидентам - 15% налог, 2% luxury tax - для пустующего жилья, а так же закон от 17 Октября ужесточающий покупку для тех у кого в наличии менее 20% первоначального взноса/downpayment - пошатнуло уверенность покупателей в течении буквально одной недели. - Подробности

- А каким образом принятие правил для тех кто занимается airbnb повлияет на спрос или цены на квартиры или дома? -
Подробности
- Какая стоимость аренды однокомнатной квартиры в районах Большого Ванкувера?
 
Аренда 1 комнатной в Ричмонде от $1300 в железобетонном доме при размере жилплощади 500 кв фит и от $900 в деревянной конструкции в зависимости от состояния квартиры, здания и удаленности от скай трэйна

Даунтаун/Йелтаун/Кол Харбор - от 1400 в малометражке 450 кв фитов в бетонном доме, деревяянных конструкции в этом районе практически не найдёшь

Бёрнаби - цены на аренду жилья практически такие же как в Ричмонде

Северный Ванкувер - highrise от $1400 и lowrise от $1000

West Vancouver - $1700 и выше, нижний этаж дома - basement - $800 and up

Surrey, Whalley - купив за $300K 2х комнатную в 5 летнем бетонном здании, возможна сдача в аренду за $1,400
 
Лучше покупать highrise или lowrise и какие преймущества?

Цены на новостройки в Большом Ванкувере
 

 

В течении 28 дней дожди не прекаращались и сразу всех потянудо куда-нибудь где потеплее. А какие же цены по содержанию недвижимости, например, на Кубе.

Услуги

Ванкувер

КУБА

Отопление дома/квартиры 20-300 $ в месяц не нужно
Вода 20 – 150 $ в месяц 1 — 2 $ в месяц
Газ (плита) 20 – 80 $ в месяц 1 $ в месяц
Электричество 25 – 150 $ в месяц 1 $ в месяц
Содержание дома (strata fee) 150 - 300$ в месяц Копейки
     
 ВСЕГО: от 230$ до $1000 от 3$ до 5$


КУпит Дом Ванкувер. Итоги месяца от ведущего Риэлтора - Олега Царёва.


Краткое содержание утренней передачи "Наш Дом" на Радио Вера, который состоится 6 Октября.

Разбираем вопросы от радиослушателей, поступившие после завершения последнего эфира:

1. - Для чего же нужен "back up offer"? - это второй шанс купить квартиру. Секреты и тактика

2, - Какие расходы покупатель несёт при покупке дома – Налог На Покупку/Property Transfer Tax, Услуги Нотариуса и Риэлтора, перерасчёт Utilities и Property Tax и конечно страховка. !!!

3. - Когда же необходимо приобретать страховки на собственность? - Покупайте страховку на дом обязательно до встречи и подписания документов с вашим нотариусом, то есть до completion date – очень важно это запланировать заранее. - подробности

4. - Что такое depreciation report спрашивают радиослушатели – это план и бюджет предстоящих ремонтов на ближайшие 30 лет. В 2011 появились новые требования вынуждающие страты проводить полную инспекцию технического состояния дома каждые 3 года. - Подробности.

- Наше правительство делает всё возможное, чтобы остановить рост цен. Новые правила для тех кто ещё не успел купить недвижимость введут 17 Октября этого года. - Последствия нововведений.

- Vacancy Home Tax (0.6-2 %)  будут включать в себя и Airbnb бизнес. Штрафы.

Фраза месяца от Олега Царёва: - “Someone once said ‘they don’t make land anymore.’ Мы будем наблюдать всё больше квартиросъёмщиков с каждым годом и всё потому что жильё будет дорожать ещё больше.

- Цены на жильё вырастут минимум вдвое в течении следующих 25 лет - прогноз от Helmut Pastrick- ведущего экономиста Бритиш Колумбии.

- Китайские инвесторы покидают рынок Ванкувера и внесли недовольство и суматоху в рынок жилья Сиэтла и Торонто. Почему? - Подробности

- Я составил приблизительный прогноз развития событий на рынке недвижимости от сегодняшнего дня до 2040 года. - Подробности

А что же выгоднее сдавать в аренду - дом или квартиру? - Обсудим



Олег Царёв. Мы - как лососи. Долой перекупщиков! Выступление на радио


Мы - как лососи. Долой перекупщиков! Ник Нэймс для Ванкувера.

Спасибо тем, кто продолжает присылать сообщения на мой телефон:- "Представляют ли угрозу экономике Ванкувера запредельные цены на жильё?"- отток молодых талантливых специалистов и кризис малых бизнессов. Но я считаю, что существует множество путей для решения проблемы. Например, уменьшение спроса на жильё...А вот как? Что думают слушатели... А, может быть увеличить количество жилья за счёт сноса частных домов или... следующий вопрос в тему...

-"Что Вы знаете о жителях Метротауна, создавшие группу Stop Demovictions Burnaby Campaign?" - созданное сообщество Бёрнаби обратились в муниципалитет с жалобой и докладом под названием A Community Under Attack.
Наша коммьюнити ожидает прирост населения на 1 млн жителей к 2040. Город Бёрнаби планирует снести все 3х этажные дома предназначенные для съёма жилья и построить высотки от 12 этажа и выше. А стоит ли сносить дома под рент и строить многоэтажки? Первое, семьям с детьми, инвалидам, молодым парам - им прийдётся переезжать в более дорогое жильё. Во-вторых, а надо ли нам такое огромное количество высоток, чтобы расселять вновьприбывших... А может просто ограничить, даже запретить въезд в БС новым иммигрантам определённой возрастной категории или неспециалистов... Что Вы думаете... Какой ценой мы соглашаемся на строительство новых многоэтажных комплексов... Я говорю сейчас не о потери архитектурного ансамбля Ванкувера, который у нас и так нечётко обозначен. Перенаселение...Рост безработицы...Низкие зарплаты...

Кстати об архитектуре и Ник Нэймах для Ванкувера
  • Vansterdam - Подобно Амстердаму. У Ванкувера репутация города, где все очень расслаблены и курят травку - как между прочим.
  • City of Glass - ник нэйм позаимстован из названия книги Douglas Coupland. Отображает преобладающий steel-and-glass архитектурный стиль даунтауна Ванкувера.
- "Мы решили приобрести 3х комнатную квартиру и подскажите какое приблизительно соотношение наличия трёх комнатных квартир в городах МетроВанкувера если банк даёт нам моргидж на $500,000
Vancouver - 1%
Burnaby -3%
North Vancouver - 7%
Richmond -11%
Coquitlam - 11 %
Langley - 37%
Maple Ridge - 55 %
 
"- Какие недавно приняли меры пресечения перепродажи жилья в БС" - Долой перекупщиков! 2 новых требования в случае перепродажи недвижимости вторым продавцом до момента оформления контракта с оригинальным продавцом. Если вы собираетесь перепродать квартиру, то вы обязаны оповестить и получить разрешение от продавца. И второе - вся полученная прибыль уходит к продавцу,  а не перекупщику, то бишь оригинальному продавцу.

Один из местных вождей взял лосося в качестве метафоры для сравнения с покупателями или желающими приобрести свой дом. Лосось, который беспрестанно движется против течения борясь с водоворотами и водопадами, спасаясь от медведей. -"На сегодняшний день, водопады в 2 раза выше, количество медведей в разы больше, многие пути перекрыты плотинами...Ну, а лестниц для переправы лососям ещё не придуманы..."

У вас

  • плохая кредитная история или полное ее отсутствие
  • Вы - частный предприниматель
  • Банкрот
  • Вы в разводе
  • Или у Вас просто недостаточный первоначальный взнос - мои гости в студии из Improlife, которые любезно согласились прийти и поведать нам секреты покупки жилья, обойдя все эти заслоны и препятствия...