Blog › Статьи

Как Снизить Стоимость Покупки Жилья в Ванкувере


Мои советы. Как можно снизить стоимость покупки дома или квартиры в Ванкувере.

1. Сравните цены на дома за пределами Ванкувера

Чем привлекательней место, в котором вы покупаете дом, тем выше его цена. Вместо того, чтобы искать недвижимость в популярных районах города, в которых цены изначально намного выше, рассмотрите варианты за пределами самого Ванкувера. Рассмотрите районы Maple Ridge, Pitt Meadows, Langely...Да же Port Coquitlam обойдётся вам дешевле чем соседний Coquitlam. Поверьте, что цены вас приятно удивят и вы сможет сэкономить значительную сумму денег на первоначальный взнос и ежемесячные платежи.

2. Покупайте там где вам удобно жить.

К таким проектам в окрестностях, как Lower Lonsdale в Северном Ванкувере, Brentwood и Metrotown в Бёрнаби, Surrey Cental, Port Moody в Tri City, нужно отнестись как к хорошей инвестицией в будущее . С таким количеством удобств у вас под рукой как скайтрэйн, шопинг центры, парки - вы сэкономите не только массу времени, но и кучу денег, так как вам не надо будет тратить их на перемещение. Так же постарайтесь найти работу поближе к месту проживания. Переселите ваших друзей поближе к вам ))

3. Откажитесь от парковочного места

Еще один способ снизить издержек – поиск жилья без парковочного места. Дома, таунхаусы и апартаменты без парковочных мест почти всегда имеют более низкие предлагаемые цены. Разница в цене может составить до $50,000. Просто попросите меня, вашего Риэлтора найти вам жильё поближе к транспорту.

4. Покупайте меньше

С одной стороны, отказ от лишнего пространства может много вам сэкономить. Хорошо подумайте, какое количечтво комнат действительно необходимо вашей семье, прежде чем покупать большой и дорогой дом. Например, вы мечтаете жить в отдельном доме…но может большой таунхаус, который стоит намного дешевле, как раз и подойдёт вам в ситуации когда вы пока не способны платить большие выплаты банку. Если же вы впервые покупаете недвижимость, то лучше начать с однокомнатной квартиры или студии. Оцените свои возможности, прежде чем покупать большую площадь

5. Покупайте больше и становитесь арендодателем

С другой стороны, вы можете искать тот же дом с бэйсмэнтом под аренду, с помощью которого вам легче будет выплачивать ипотеку. Конечно, у арендодателей есть дополнительные обязанности… но когда в доме живет несколько семей, то это обычно выгоднее для всех. Кроме того, вы можете разделить свою первую покупку с членами семьи или друзьями.

6. Покупайте дом нуждающийся в незначительном ремонте

Старый, но хороший - это мудрое изречение все ещё правдиво. Покупка дома с "несколькими трещинками" поможет вам сэкономить, независимо от того, будете ли вы нанимать подрядчиков или ремонтировать его самостоятельно. Но только предварительно узнайте расценки на ремонт, если он необходим при заезде в такой дом и проведите тщательную инспекцию дома.

7.  Откладывайте подаренные деньги на первый взнос

Очень тяжело отложить деньги на первый взнос. Один из способов создать сбережения – это откладывать все подаренные деньги на первый взнос. Многие пары даже просят, чтобы им на свадьбу или день рождения дарили не вещи, а деньги, чтобы затем их использовать на покупку вашего первого жилья.



Налог на прибыль от продажи недвижимости.


Федеральное правительство Канады решило начать облагать налогом на прирост капитала всех собственников недвижимости за исключением тех владельцев, для которых недвижимость являлась основным местом проживания в случае продажи жилья.

Теперь Laneway Homes (дома, построенные на заднем дворе) и бэйсмэнты домов, сдаваемых вами в аренду, не освобождаются от налога на прирост капитала при продаже.

Федеральное правительство ввело новое правило, в соответствии с которым владельцы жилья должны заявлять о продаже своего основного места жительства в своей годовой декларации по подоходному налогу начиная с 2017 года. Как это и было до введения нынешнего закона, также должны быть заявлены в данной декларации доходы от дюбого вида жилья сдаваемого в аренду.

По предварительной информации, если вы владеете частным домом с двумя бэйсмэнтами и laneway home, которые сдаются вами в аренду, то всего лишь 1/3 часть будет считаться основным местом жительства. На оставшиеся 2/3 прийдётся заплатить налог на прибыль при продаже такого жилья.

Муниципалитет города Ванкувер собирается увелить разрешения на постройку lane houses и secondary suites. Но теперь следует хорошенько всё взвесить и подумать стоит ли сдавать в аренду имеющееся помещение или же заплатить огромный налог позже после продажи недвижимости, в случае прироста капитала.

Это ещё раз показывает несогласованность принятия решений федерального правительства и местных муниципалитетов. А законопослушные домовладельцы следуют новым правилам, заведомо обрекая себя на огромные затраты. Неприятнее всего, что большинство владельцев жилья в нашем Большом Ванкувере - это наши пенсионеры.



B.C. economist says price of Metro Vancouver houses will keep climbing. 27 Сентября 2016


На сегодняшний день спрос на дома и квартиры в Ванкувере не упал, а даже наоборот - повысился. Цены на дома, дуплексы и таунхаузы не выросли с 12 Августа этого года - с момента введения 15% налога на покупку инострааными резидентами - но на квартиры... резко пошли вверх. Чем это обусловлено -звоните и обсудим вместе. Что ждёт рынок жилья Ванкувера на ближайшие 4 месяца - звоните Олегу Царёву - ведущему Риэлтору Ванкувера - 1-604-719-4490. Что же пишет медиа о ситуации на рынке.

VICTORIA — Metro Vancouver house prices will more than double over the next 25 years, as supply continues to be tight and more people move to the region, a senior B.C. economist predicts.

Helmut Pastrick, chief economist with Central 1 Credit Union, said Metro’s housing market has taken a hit with the recent 15-per-cent foreign buyers’ tax, but demand for property will likely rise in the long term because there is little room to expand in geographically constrained Metro and a million more people are expected to move here by 2041.

This demand will likely worsen affordability and force more young people to rent for longer, he added, as incomes won’t rise at the same pace. Metro Vancouver home prices have ballooned in recent years: Just recently, a “student” flipped a Point Grey property for a $1.6-million profit within a year.

“We just have a shortage of land,” Pastrick told delegates at the annual Union of B.C. Municipalities convention Tuesday. “As long as we have ongoing growth, we will see increased demand for housing. I think it will be a national and global development as well.”

Pastrick maintains such cycles aren’t new, noting there have been constant rises and dips in B.C.’s housing market, with a series of recessions since 1957 in which prices dropped between 10 per cent and 35 per cent.

Pastrick said he couldn’t predict when the next recession will strike, but wouldn’t be surprised if, in the meantime, the provincial government considers other measures to cool the market. This could include requiring higher down payments for first-time homebuyers or a gradual increase in interest and mortgage rates.

“This cycle will come to an end, but affordability will worsen,” he said. “Someone once said ‘they don’t make land anymore.’ We will see more renters than we do today, largely because of the unaffordability.”

High house prices are crushing the young demographic’s dreams in this province

Paul Kershaw, associate professor at UBC’s School of Population and Public Health, said interest rates should be increased. They are helping to fuel the sluggish economy, he said, but the availability of cheap cash is driving up housing prices across B.C.

He and UBC’s Thomas Davidoff have a more controversial suggestion to cool the market: increase taxes for older homeowners — most likely seniors — who have paid off their homes and accumulated wealth in those properties.

The idea concerns North Saanich Mayor Alice Finall, who said many of her residents are already “house poor” and “a higher tax may make it impossible for them to stay in their home.”

Kershaw acknowledged such a tax may be unpopular, but said people over 55 can defer taxes until they sell.

Meanwhile, it would take the average young person in Metro Vancouver 15 years to save enough for a down payment, and that would likely only be enough for a condo.

“High house prices are crushing the young demographic’s dreams in this province,” he said.

He also suggested the province should cut income taxes, provide more rental accommodation and reduce the cost of child care, parental leave and transit so that young families aren’t having to take out a second mortgage to care for their children.

Davidoff, meanwhile, said the province should go beyond Vancouver’s vacancy tax and insist that all B.C. homes that are not used as a primary residence face a higher tax. Politicians also have to get tougher with zoning practices, he added noting that they hold public hearings for one-off rezonings and end up bowing to residents who want to keep luxury single-family homes in places like Vancouver’s west side, which results in renovictions in other places where there is weaker opposition, such as Vancouver’s east side.

Davidoff added the province should also dictate to municipalities how many apartments, townhouses and single-family houses they need, so municipalities can set “targets” for themselves, as well as tell developers what to build.

“Over time, this challenge isn’t going to go away, it’s going to be exacerbated.”


Information kindly provided by vancouversun.com

 



Покупка Квартир в Ванкувере. Что такое Depreciation Report.


Жизнь в страте.

Не так давно законодательство Британской Колумбии стало обязывать все страты иметь на руках план технического обслуживания дома. Может ли данное постановление улучшить жизнь квартировладельцев и тех кто надумал покупать квартиру или таунхауз в страте, а не в частном доме?

"Depreciation report", так же известный в других провинциях Канады  как “reserve fund study”, является мощным механизмом планирования, позволяющий корпоративным стратам распределить затраты для ремонта комплекса на 30 лет вперёд.  Таким образом, Вы получаете чёткое представление о том, что именно компания по обслуживанию твоего дома собирается отремонтировать и как этот дом будет обслуживаться во избежании других каких-либо дополнительных проблем  не учтённых в отчёте. В Британской Колумбии закон стал обязательным для всех страт с Июня 2013 за исключением тех страт, в которых количество квартир не больше четырёх или жильцы проголосовали ¾ голосов против проведения  инспекции дома.

Преймущества для покупателя

Получая на руки протоколы собраний данной страты, во время процесса покупки квартиры или таунхауза, покупатель прекрасно видит не только планируемые ремонты, но и суммы затрат по каждому проэкту на момент когда прийдёт время для замены труб, крыши, окон или других жизненно важных компонентов данного комплекса.  У Вас есть возможность не только увидеть состояние здания, планируемые расходы на ближайшие 30 лет, но и оценить свои материальные возможности при покупке в данном комплексе. Так же Ваш Риэлтор, в зависимости от его квалификации и опыта, теперь ещё точнее сможет оценить рыночную стоимость жилья в соответсвии со списком планируемых затрат. При получении всех документов от страты, Вам предоставят “форму Б”, частью которой будет являться данный доклад о состоянии дома. Очень внимательно вчитывайтесь в суммы затрат и виды ремонтных работ. Имея на руках данный доклад, у Вашего Риэлтора появляется возможность снизить стоимость покупки в случае, если рынок не перегрет, если достаточный выбор жилья в данной категории покупки и Ваш Риэлтор обладает достаточным опытом преговоров.

Очень важно так же знать количество скопленных денег в Contingency Fund – фонда накопления средст  для проведения крупных ремонтных работ и плана сбора денег в данный фонд. Если, например, стоимость для замены крыши $500,000 а в фонде осталось $100,000, то надо понимать, что жильцы должны будут собрать недостающую сумму в виде дополнительных сборов.

Тем не менее, не стоит никогда бояться покупать квартиры в Ванкувере, так как, если поделить любые затраты в доме на количество проживающих жильцов в данном комплексе, то окажется, что суммы довольно таки символические. Приймите во внимание, конечно же и то  что, арендуя квартиру в Ванкувере, Вы платите в разы больше в пользу арендодателя.

 

oleg tsaryov



Speculating on Presales in Vancouver


Vancouver Smart Condo Investing: Speculating on Presales

Here's my tip for my clients: Look at markets where old condos sell for more than new.

The new condominium market in Metro Vancouver is sizzling hot and prices of new concrete condos, one of the most favourite type for investors, have reached record levels these days.

Yet, there remains room for investor to get in and get out of the new high-rise condominium market quickly and with a tidy profit. This strategy has been rare over the past few years because new condominium prices were fairly stable. That has changed in recent months.

There’s an opportunity here for investors: the buying and selling of presale condominiums, or assignments, while the tower is ascending.

The average new concrete condominium in downtown Vancouver is now selling for $1,100 per square foot. It is $825 per square foot along most of the Cambie Corridor, $620 to $650 per square foot in Burnaby $600 per square foot in North Vancouver’s Lower Lonsdale area, and $500 per square foot in New Westminster, as some examples.

Yet, these record-high prices are all expected to increase because of the rapidly accelerating cost of land zoned for condominium development. We won’t go into who is buying and where, but suffice to say that land costs are about double what they were two years ago when most of the current condominium towers were being planned.

So, how do you decide where to buy a presale high-rise condominium

Look in neighbourhoods where the current resale condominiums have a higher price than the presale prices of new condominiums. This gives both an indication of potential price appreciation and market demand in that area.

As of September, 2015 Metro Vancouver condominium apartment prices were up 9 per cent from a year earlier, to a benchmark of $419,000 and sales had soared 28.7%, reports the Real Estate Board of Greater Vancouver.

Dig down, though, and we find sub-markets where resale condominium prices are rising faster than the average, and where older apartments are selling for more than new condos, based on per-square-foot values.

In Burnaby’s Metrotown, for example, the average resale condominium sells for $705 per square foot, but the average new condominium tower is preselling for $650 per square foot.

In Richmond, resale condominium prices average $614 per square foot, but new condominiums are selling for an average of $575 per square foot.

Lower Lonsdale in North Vancouver is another example. Here, the average resale condominium sells for $744 per square foot, but new concrete condominiums are preselling for $600 per square foot.

Happy hunting, my dear investors. But don't forget to call your Realtor, Oleg Tsaryov to get an advice from the real estate expert how to buy SMART in Vancouver.



Совместная покупка жилья с друзьями


Когда вы приобретаете недвижимость в Ванкувере с друзьми, вам следует их воспринимать так же как бизнес партнёров. И прежде чем начинать ваши новые отношения, советую вам встретиться с адвокатом и позаботиться о  составлении контракта, в котором будут оговорены все ситуации связанные с владением данного имущества, а так же теперь уже и владением совместного бизнеса.

Конечно же ввиду того что цены уверенно идут вверх, некоторые Ванкуверовцы принимают решение о покупке недвижимости с друзьями или родственниками из-за нехватки средств на первоначальный взнос или недостаточно высоких доходах.

"У меня с каждым годом количество подобных сделок стремительно увеличивается," сообщила мне недавно местный нотариус."Огромное количество покупателей  в основном молодёжь понимают, что к моменту когда у них появится достаточное количество денег на первоначальный взнос или улучшится финансовое положение, купить что-либо уже может быть невозможно из-за недоступности цен. Так почему же не воспользоваться моментом и купить квартиру или дом уже сегодня даже если это не принадлежит тебе полностью, а только наполовину.

Конечно же вы должны прекрасно осозновать, что прежде всего это бизнес сделка и не о каком простом рукопожатии и речи быть не может.

Если вы подумываете о покупке жилья совместно с друзьями, то помните, что теперь ваши друзья ничем не отличаются по статусу от бизнес партнёров. Проконсультируйтесь с адвокатами и обдумайте то, что вас может ожидать, а именно о различных “форс мажорах” и путях для безболезненного выхода из данного соглашения, если это станет необходимо ввиду каких-либо сложившихся причин.

Так же в соглашении обычно оговаривается кто оплачивает и в каких пропорциях мортгидж, поддержание дома в должном состоянии и прописывается ряд других условий во избежании вопросов и избежания недоразумений  к новому бизнес партнёру в течении действуещего соглашения.

Например, в случае смерти или потери работоспособности одного из партнёров, следует прописать могут ли родственники продолжить данный вид бизнеса и на каких условиях.

Так же я бы советовал зараннее приобрести соответствующую страховку такую как “life insurance, disability and critical illness insurance “. Это позволит вашим родственникам, в случае непредвиденных ситуаций, продолжить введение вашего бизнеса владения недвижимости без потерь и оставаться дальше владельцами этой недвижимости в соответствующих пропорциях оговоренных изначально.

А в каких районах и какой вид недвижимости следует покупать для ведения подобного совместного владения жилья вам подскажет ваш русскоговорящий Риэлтор в Ванкувере –  Олег Царёв. Звоните и до скорых встреч.

 



Tax implications of buying vacation homes in Vancouver


2 j

If you are thinking of buying a vacation property, you should be aware of tax implications and other important considerations.

Provincial Property Transfer Tax

The Property Transfer Taxes (PTT) is charged whether you buy undeveloped land, a second home, a strata property, or fractional ownership.

Even if you have never owned a home before, you won’t qualify for the First Time Home Buyers’ Exemption Program because the home isn’t your principal residence.

Vacation homes as rental properties

  1. If you plan to rent your vacation properties, make sure rentals are permitted. Stratas may not allow rentals as outlined here.
  2. Some municipal bylaws also restrict rentals and impose specific conditions. For example, Whistler has Temporary Tourist Accommodation Regulations. Check to see if rentals are permitted using Whistler’s GIS mapping system.

There are significant tax differences between:

  • occasionally renting a vacation property such as a cottage; and
  • buying a vacation property as an investment property to rent.

You  must keep detailed records and receipts to document net rental income (revenue less expenses).

Expenses could include advertising the rental property, cleaning, maintenance, repair, utilities, property taxes, property management, insurance, and accounting fees.

You may also have to register for a GST number since the GST applies to rentals. For detailed information, read this Canada Revenue Agency (CRA) information.

If you are using a property as an investment, they may be eligible to claim the Capital Cost Allowance (CCA) for rental property.

You may also be eligible for a GST/HST new residential rental property rebate.

As property owners, you must complete Form T776, Statement of Real Estate Rentals and, if applicable, Rental Losses.

Federal capital gains tax

As property owners, you must pay Capital Gains Tax on a second property (non-principal residence) when the property is sold or transferred.

For example, if you buys a Whistler townhome for $500,000, and a decade later the property is valued at $750,000 when you die, the capital gain is $250,000. Half of that amount, or $125,000, is taxable.

However, if your spouse is still alive, ownership can be transferred to him or her. Known as a spousal rollover, this transfer can delay capital gains taxes.

Other considerations

Land use and zoning

If you plan to build a vacation home, you should ask the local municipality about zoning regulations and future development plans.

Services

If you plan to buy property in a remote area, you should be clear about where they’ll get services such as electricity and water. With BC becoming drier, relying on a well might not be the best option. 



Немного о городе Ричмонд, Канада


Ричмонд (Richmond) - это город на побережье. Один из самых быстроразвивающихся городов Канады на территории которого находится множество крупных и мелких бизнесов, сельскохозяйственных ферм. Ричмонд расположен на острове Лулу, самом большом из 14 островов, находящихся в дельте реки Фрезер. С другими районами Большого Ванкувера Ричмонд связывает 2 крупные магистрали: 91-ая и 99-ая. И вам потребуется всего 20 минут, чтобы добраться на машине или на метро (Canada Line) до центра Ванкувера.

Через Ричмонд проезжают все гости и туристы из-за рубежа так как в городе расположен аэропорт, Vancouver International Airport.

Так же в Ричмонде находится всеми любимая старинная рыбацкая деревня Стивестон, Steveston, на окраине которой уютно расположился рыбный рынок, ресторанчики с вкусной едой, сувенирные магазины, где можно покушать различного вида мороженое всей семьей или отправиться понаблюдать за китами взяв тур у местной компании. К плавающему пантому, крепко закрепленному к берегу, подходят рано утром рыболовецкие шхуны, чтобы утром порадовать любителей морской рыбы, различного вида молюсков, икры морских ежей и креветок свежим уловом.

В Ричмонде на 30% меньше дождей, по сравнению с другими городами Ванкувера, так как горы находятся от местных Ричмондовцов значительно дальше. Из-за удачного близкого расположения к Гольфстриму и своего географического местоположения, в Ричмонде гораздо теплее зимой. А зимой в Ричмонде часто бывают туманы и это тоже своего рода местная изюминка.

Выходцы из Азии, придерживающиеся Фэншуй, давно облюбовали Ричмонд. Окруженный со всех сторон водой, город находится как будто в ” пасти дракона”.  А дракон, да еще в воде - один из мистических созданий приносящих счастье и деньги по словам местных Азиатов. По сравнению с близлежащими Ladner, Tsawwassen и Surrey, Ричмонд застроен дорогой недвижимостью, в основном вы увидите Ричмондовцов проезжающих мимо вас дорогих машинах. Недвижимость, тем не менее, немного дешевле чем в Бернаби и Ванкувере, но дороже по сравнению с ценами на дома и квартиры в Сюррей, Лэднер, Коквитлам и другими районами большого Ванкувера. 



Foreclosures in Vancouver


real estate in Vancouver can be in the early stages of foreclosure which means that the lender has not yet reached a point that it is in control of the process. The owner still is able to sell the property and then pay out the lender out of the sale proceeds. However, if a Realtor in West Vancouver acts for the seller he needs to find out how much the seller owes the bank. Your real estate agent wants to know for sure that the net proceeds from the sale will be enough to pay out the lender. If they are not, the bank might accept less but the time to negotiate that is before the deal is signed not later. I have seen several deals collapse at closing because there was not enough money after payment of commissions and closing costs to pay off the lender. The seller then becomes liable to the buyer for his damages.

And when the Realtor is acting for a seller, he needs to make sure to find out if he owes anyone else money. If that creditor subsequently registers a judgment on title after the purchase agreement has been signed then the seller will have to find a way to clear that judgment. If he is already in foreclosure with the secured lender, how likely is it he will come up with money to pay another creditor?

The secured lender is not going to be co-operative and take less money if a subsequent judgment creditor will also get some money to clear its judgment. The secured creditor just needs to proceed with the foreclosure and cut out the judgment creditor completely.