Недвижимость Ванкувера. Купить Дом или Квартиру

Купить дом или квартиру в Ванкувере. Ваши первые шаги

Oценка своих возможностей

Итак, вы решились купить дом в Ванкувере, квартиру или задумали приобрести земельный участок под постройку нового дома. Первый шаг: оценка своих возможностей.

Покупайте то, что вы реально можете себе позволить. Жильё – очень важный компонент Вашего жизненного успеха, но приносить в жертву свою семью во имя более престижного дома или квартиры не стоит. "Работать на дом" - подход неправильный. Дом должен работать на вас.

Вам необходимо выбрать "правильноё" жильё способное работать на вас – жильё купленное в подходящее время, в "правильном" месте и за цену не превышающую рыночную стоимость.

Вы должны осознавать, что рынок недвижимости в Ванкувере не стоит на месте и стоимость жилья растёт стремительно. Цены трёхлетней и даже годичной давности уже не повторятся. Именно поэтому покупку жилья не стоит откладывать в "долгий ящик".

Прежде всего, необходимо определить стоимость недвижимости, которая будет вам по карману. При необходимости, ваш Риэлтор порекомендует опытного mortgage broker – банковского специалиста по мортгиджу. Оценив доход вашей семьи, накопления, расходы и долги, мортгидж брокер поможет ответить на главный вопрос: на какую сумму кредита для приобретения недвижимости вы можете рассчитывать.

Что такое ипотечный кредит, ипотека (mortgage)? Если у Вас нет возможности купить жильё в Ванкувере за полную цену, за Вас это сделает банк. И, как результат, Вы на протяжении определённого периода возвращаете банку деньги с процентами. Mortgage – это деньги, которые банк дает в долг во временное пользование, взымая процент за кредит. Это те деньги, которые банк продаёт вам в рассрочку за деньги под залог недвижимого имущества.

Каждый банк предлагает разные условия кредита. Если мортгидж специалист работает независимо, то у него есть возможность поиска лучших условий для вас по различным финансовым учреждениям с целью подборки для Вас наилучшего варианта заёма, но в данном случае могут быть и подводные камни. Будучи клиентом банка на протяжении длительного времени, это тоже может оказаться неплохо – банки предлагают своим клиентам выгодные программы, но не всегда. Чаще всего выгоднее работать с крупным банком, как, например, RBC, TD, Bank of Montreal,  но иногда приходиться обращаться в кредит юнионы или частные компании - private lenders, в зависимости от вашего финансового положения, размера первоначального взноса и вашего дохода.

Кстати, для новых эммигрантов проживающих в Канаде не больше 5 лет некоторые банки предлагают программу покупки дома или квартиры с 35% взносом. Но на момент получения кредита на счету у Вас должна находиться сумма денег достаточная для оплаты мортгиджа на один год. (Программы меняются и, поэтому, только мортгидж брокер сможет предложить программу подходящую именно для вашей ситуации и в данный момент времени).

Уяснив ситуацию с mortgage, переходите к поиску недвижимости. Сообщите вашему Риэлтору по недвижимости максимальную стоимость жилья, а также все остальные необходимые параметры. Основной из них – какой вид жилья Вам больше подходит Вашей семье: дом, townhouse, кооператив, квартира в многоквартирном доме с бассейном и фитнесс-центром, duplex-triplex-fourplex, с возможностью сдать часть постройки в арендут и так далее.

Моя задача как Риэлтора – предложить вам наиболее подходящий вариант. Если агент упорно навязывает то, к чему у вас не лежит душа, то тут два варианта. Первый: вам нужно поменять Риэлтора, чтобы не стать жертвой манипулирования с его стороны. Второй вариант: Realtor пытается вам помочь, но вы пока что не в состоянии оценить всю выгоду его предложений. В большинстве случаев Риэлтор лучше вас ориентируется в том, какое жильё, где и когда лучше покупать, чтобы добиться максимальной выгоды. Если вы ему доверяете, то стоит прислушаться к его мнению. Ну, а если не доверяете, то к чему вам такой Риэлтор и Риэлтор вообще?

На этом этапе, главная задача Риэлтора заключается в отборе недвижимости, которое имеет наилучшие перспективы по части прироста стоимости. Эту аксиому, к сожалению, учитывают далеко не все агенты и понимают далеко не все будущие владельцы жилья. Покупая недвижимость, вы приобретаете не только жильё, но и, скажем, ставку на бирже недвижимости. Ваша задача – приобрести как можно более перспективную ставку за минимально возможную цену. Необходимо купить такую недвижимость в Ванкувере, которое при всех прочих преимуществах имеет лучшие шансы быстрее вырасти в цене.

Кстати, если ваше финансовое положение ещё не достаточно окрепло, не забывайте о возможности сдать части своего дома в аренду. Как утверждает статистика, сдача бейсмента в рент может покрыть иногда до 75 % ежемесячных выплат по кредиту. А это очень немало, если вы умножите получившуюся экономию на 12 месяцев и на определенное количество лет. Помещение с отдельным входом, имеющее свою кухню, ванную комнату и иногда так же прачечную, называют в Ванкувере - mortgage helper или secondary suite.

Поиски недвижимости в Ванкувере

Обратитесь к Риелтору в Ванкувере и, возможно, у него уже имеется клиент, желающий продать именно то, что dы намереваетесь приобрести.

Если Вы уже нашли выставленную на продажу недвижимость, которая вам приглянулась, то дело упрощается. Вы сообщаете Риэлтору адрес, он выясняет цену и, если она вас устраивает, назначает встречу – appointment – с целью просмотра понравившегося объекта.

Если вы ничего еще не присмотрели, то ваш Риэлтор прибегает к помощи своей внутренней поисковой системы, где отражена вся недвижимость Большого Ванкувера в Канаде. Риэлтору необходимо задать параметры поиска – по размеру, возрасту недвижимости, его стоимости, месторасположению и другим параметрам для полученя максимального количества подходящих вариантов.

Если в данный момент ничего подходящего нет, то Realtor включит функцию автоматического поиска новых поступлений и система будет посылать на интересующего его клиента жильё по мере его появления на рынок. Агент по недвижимости, в свою очередь, будет знакомить вас с поступающей информацией, например, пересылая её по электронной почте, обсуждая варианты с вами лично или по телефону.

Если вы надеетесь найти дорогой дом за низкую цену, приготовьтесь к тому, что база данных порадовать вас ничем не сможет. В Большом Ванкувере ежегодно переселяются тысячи иммигрантов, многие из них вполне обеспеченные, и всем необходимо жильё.

Иногда покупатели, зная районы, которые им нравятся, могут колесить по ним на машине, разглядывая выставленные на продажу дома, если они располагают временем. Увлекательный семейный отдых, хотя иногда разочаровывающий: присмотрев дом, вы дружно строите планы насчет покупки, но оказывается, что она вам решительно не по карману. Поэтому, обратившись к специалисту, вы сэкономите время, увидите больше вариантов и приобретете жильё по рыночной, а не завышенной цене.

В дополнение, если у вас куча времени и Вам абсолютно больше нечем заняться, Вы можете изучать посвященные продаже недвижимости рекламные канадские издания, проглядывать местную прессу на всех языках, какими только владеете, а так же рыскать по интернету в поисках заветного дома. Если Вам удалось самостоятельно найти подходящее жилье, то и сдесь не спешите отказываться от своего Риэлтора. Во-первых, его услуги оплачиваются не Вами, а продающей стороной. Во-вторых, советы Риэлтора помогут не совершить роковых многочисленных ошибок, а также сэкономить немало денег, как на стоимости жилья, так и на различных процессах, которыми сопровождается сделка. 

Методы поиска у всех разные. Кто-то хватается чуть ли не за первый показавшийся подходящим дом и потом многие годы радуется оказавшейся удачной покупке. Кто-то тянет месяцами и даже годами, перебирая одно жильё за другим, и в итоге все равно остается недоволен покупкой. Как и в любом деле, здесь хорошо то, что целесообразно. Ну, а целесообразность зависит от целого ряда факторов, которые Вам придется учитывать и взаимно балансировать, в надежде найти золотую середину.

Качество жилья, соответствие его вашим нуждам, техническое состояние, удобство расположения, соседи, близость к работе, наличие парков, транспорта, торговых центров, детских и учебных учреждений, окружающая среда, и главное - перспективы прироста цены - вот основные параметры, которым необходимо уделить особое внимание при покупке недвижимости в Ванкувере. Каждый из этих параметров Вам предстоит проработать с Риэлтором, который снабдит вас массой полезной информации.

На Риэлтора надейся, а сам не плошай. Пожалуйста не будьте пассивны при поиске жилья - звоните Риэлтору, задавайте вопросы, назначайте показы, покажите свою заинтересованность и Риэлтор посвятит вам не только большую часть своего времени, но и свою душу. Важно, чтобы у вас с Риэлтором установились эффективные доверительные отношения. Именно такие отношения являются залогом успеха.

В Большом Ванкувере кроме русскоговорящего Риэлтора и специалиста по ипотеке, Вам понадобится так же проффессиональный технический инспектор. Но это уже ваш предпоследний шаг на пути покупки жилья.

Инспекция покупаемой недвижимости. 

Покупая не новый или даже совсем новый дом или таунхауз в Ванкувере, вы понимаете, что приглашение инспектора дело чуть ли не обязательное. Что же касается квартиры в многоэтажном доме, вы рассчитываете на то, что Management Company (ЖЭК по-нашему) несёт ответственность за все технические неполадки и ремонт, поэтому необходимости в инспекторе нет.

Однако технический инспектор может не только дать полный отчет о состоянии отдельной квартиры, но и всего здания в целом:

• Качественно или нет построено жильё;
• Какие погрешности или крупные строительные проблемы могут повлиять на состояние данной постройки;
• Что на сегодняшний день вызывает наибольшее беспокойство и насколько это легко устранить.

Купите или нет вы эту квартиру - вам решать, но к совету специалиста прислушаться стоит. Узнайте о проблемах ожидающих вас до покупки, а не после.

Кстати, у вас на руках будет письменный отчет специалиста о проделанной работе со всеми подробностями. Если техинспектор не указал на конкретную неполадку, и Вы после покупки дома вынуждены были потратить свои деньги на непредусмотренный ремонт, он обязан компенсировать Вам Ваши средства. Поэтому, храните отчёт инспектора - это очень важный документ.

Итак, в многоквартирном доме могут быть проблемы с common property - бассейном, теннисным кортом, сауной, парковкой. Попросите инспектора заглянуть и в эти помещения.

Какой смысл платить зачастую огромные ежемесячные взносы (maintenance fee), если вы не собираетесь пользоваться бассейном, потому что ваш инспектор обнаружил явные несовершенства его содержания? Или из двух лифтов нормально функционирует только один?

Как работает в вашей будущей квартире кондиционер или отопительная система узнать можно только в сезон, а техническая проверка даст вам ответ уже сегодня.
Почему стена под подоконником мокрая? Ошибка строителей или небрежность хозяина?
Возраст и состояние стеклопакетов окон в квартире? Ведь хорошо известно, что 25% тепла теряется по причине наличия старых окон да и не дешёвые они.

Полезно также знать, что мэнэджмэнт компания несёт ответственность за содержание и ремонт только common property, то есть то что находится за пределами вашей квартиры, а каждый владедец квартиры/таунхауза - за исправность и ремонт всего того что находится внутри (даже труб).

Management Company может требовать, чтобы все механические, сантехнические и электрические работы в вашей квартире производились только конкретной компанией (проверенной), с которой корпорация заключила договор. Такие же условия могут касаться замены окон и дверей. Причина - безопасность ваших соседей. Любой вид ремонта, произведенный в вашей квартире может сказаться на соседской - например, не правильное соединение труб может вызвать утечку воды. (Часто это случается при установке стиральной машины в квартире, где таковой не предусмотрено).

Поэтому, если техинспектор обнаружил в выбранной вам квартире недостатки, то лучше заранее узнать как дорого может стоить их устранение.

И еще один важный совет: посетите квартиру до подписания договора о покупке еще раз и особенно, если вас что-то настораживает. Лучше это сделать в отличное от первого раза время суток. Второе посещение может произвести абсолютно иное впечатление. Итак - лучше сегодня потратить $400-600 на услуги тех инспектора, чем завтра платить в разы больше денег за устранение незамеченных недостатков.

Юридическая поддержка при покупке недвижимости в Ванкувере

Оплата покупателями услуг адвоката или нотариуса для подготовки пакета документов, необходимого для передачи владения собственностью, является нормальной практикой в Ванкувере. Кроме того, адвокат или нотариус будет защищать ваши интересы следующими способами:

• Поиск права собственности на землю в регистрационной системе Управления правом собственности на землю (Land Title Office). Данная процедура проводится с целью выяснения, не имеет ли кто-нибудь другой, кроме продавца, каких-либо юридических прав на собственность и для проверки, существуют ли какие-либо зарегистрированные сервитуты или ограничительные договора.
• Подготовка документов для передачи Вам права собственности от продавца, в том числе налоговой декларации покупки жилья.
• Проверка состояния старых ипотечных кредитов продавца (при необходимости).
• Подтверждение оплаты всех платежей, по которым продавец несет ответственность.
• Подготовка всех документов о передаче для Вашей подписи.
• Подготовка Заявления Корректировки (Statement of Adjustment), в котором указываются все причитающиеся с Вас денежные средства и средства, которые Вам потребуются для завершения сделки.
• Доставка окончательной суммы, причитающейся продавцу, и окончательная проверка, зарегистрированы ли вы в качестве владельца в Управлении правом собственности на землю.

По всем вопросам о приобретении недвижимости в Ванкувере Вы можете обратиться к Риэлтору Олегу Царёву по телефону 1-604-719-4490 или написать на электронный ящик oleg@oleghomes.ca . Русскоговорящий Риэлтор Олег Царёв состоит в престижном Медальён Клубе лучших Риэлторов всего Ванкувера с 2005 года и специализируется в приобретении и продаже любого вида жилья Ванкувера и его пригорода.

Купить Недвижимость Ванкувера